University of Twente Student Theses

Login

Leegstand van kantoren in Oldenzaal: een analyse van en advies voor de kantorenleegstand in een relatief kleine stad

Weel, L. (2013) Leegstand van kantoren in Oldenzaal: een analyse van en advies voor de kantorenleegstand in een relatief kleine stad.

[img] PDF
2MB
Abstract:Leegstand van kantoren is een fenomeen dat zich voordoet door heel Nederland en dat enkele jaren geleden een omvang aannam waarbij men van een leegstandsprobleem sprak. Tijdens een ritje over een willekeurig kantoren- of bedrijvenpark in Nederland ziet men tegenwoordig veel te huur- en/of te koopborden van makelaars. Desondanks verrijzen er altijd nog nieuwe kantoorpanden die vaak ook nog eens groot van formaat zijn. Men spreekt al snel van een leegstandsprobleem op de kantorenmarkt waarover ook al veel is geschreven en waarnaar ook al veel wetenschappelijk onderzoek naar is verricht. Het probleem is tot op de dag van vandaag echter nog niet opgelost. Opvallend bij veel wetenschappelijk onderzoek is dat kantorenleegstand vooral in grote steden wordt onderzocht, maar in kleinere steden lijkt de wetenschappelijke aandacht veel kleiner te zijn. Met name over kleinere steden in een landelijke omgeving (buiten de Randstad en Utrecht en omgeving) is weinig wetenschappelijke literatuur te vinden. In dit onderzoek wordt daarom gekeken naar een kleinere stad in een landelijke omgeving. Specifiek gaat het in dit onderzoek om de leegstand van kantoorruimte in Oldenzaal. Zo komt men ook in Oldenzaal veel te huur- en te koopborden van makelaars tegen bij kantoor- en bedrijfspanden. Ook hier wordt gesproken van een probleem met betrekking tot de leegstand van kantoorruimte dat ook nog eens steeds groter lijkt te worden. Zo zou het leegstandspercentage in Oldenzaal afgelopen jaar enorm gestegen zijn, terwijl grotere steden in de nabije omgeving juist een daling van hun leegstandspercentages meemaakten. Dit zijn de voornaamste redenen geweest om met dit onderzoek naar de leegstand van kantoren in Oldenzaal te kijken. Het inhoudelijke deel van deze scriptie bestaat uit vier hoofdstukken. Het gaat om de hoofdstukken twee tot en met vijf. Het einddoel van deze scriptie is om te onderzoeken hoe de leegstand van kantoren in Oldenzaal kan worden verholpen. De hoofdonderzoeksvraag die wordt beantwoord is welke maatregelen het leegstandsprobleem in Oldenzaal kunnen verhelpen. Dit geschiedt aan de hand van drie deelvragen die elk een hoofdstuk beslaan. Allereerst wordt in hoofdstuk twee onderzocht in hoeverre leegstand daadwerkelijk een probleem vormt en voor wie het dan een probleem vormt. Het blijkt dat in Oldenzaal evenals in de rest van het land vooral eigenaren een direct probleem hebben met leegstand. Langdurige leegstand leidt tot verval van hun panden wat leidt tot een daling van de huurprijzen en daarmee vastgoedprijzen van kantoren. Daarnaast oefent het overaanbod van kantoorruimte ook neerwaartse druk op huur- en vastgoedprijzen. Dit leidt tot verliezen op vastgoed dat vaak te ‘zwaar’ gefinancierd is, wat inhoudt dat leningen op de vastgoedobjecten vaak groter zijn dan de huidige marktwaardes van de panden. In veel gevallen zouden verschaffers van vreemd vermogen voor kantoorpanden dus niet kunnen worden afgelost indien de panden worden verkocht. De risico’s voor banken en andere financiële instellingen die dit vermogen hebben verschaft stijgt dus aanzienlijk naarmate de leegstand toeneemt en de marktwaardes van de kantoorpanden dalen. Deze situatie doet zich zowel in grotere steden als in Oldenzaal voor. Echter, in Oldenzaal zijn de eigenaren van vastgoed hoofdzakelijk particuliere beleggers, terwijl dit op nationaal niveau hoofdzakelijk professionele (vastgoed)beleggers zijn. Verder leidt leegstand vaak tot problemen voor gemeentes met betrekking tot belastingopbrengsten op kantorenvastgoed. In Oldenzaal blijkt dit niet zozeer het geval te zijn. Tenslotte ondervinden ook bouwbedrijven en vastgoedontwikkelaars de negatieve effecten van kantorenleegstand. Door heel Nederland in het algemeen en ook in Oldenzaal en omgeving houden veel bouwbedrijven op te bestaan. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de werkgelegenheid. De leegstand van kantoren is dus zeker wel een probleem en uiteindelijk is het de burger die er de lasten van ondervind. Ten tweede wordt de vraag gesteld hoe de leegstand van kantoren is ontstaan en waarom het niet vanzelf overgaat. In eerste instantie zijn eigenaren niet bereid om vastgoed af te waarderen zodat het financieel aantrekkelijk wordt voor transformatie of sloop. Dit heeft vooral te maken met de hoge financieringen op het vastgoed, maar er zijn ook andere factoren die meespelen zoals waarderingsmethoden en fiscale regelgeving. Ook is de vraag naar kantoorruimte aanzienlijk gedaald in de afgelopen jaren. De voornaamste oorzaak hiervan in Oldenzaal en de rest van Nederland is de conjunctuur die sinds de economische crisis van 2008 bergafwaarts gaat. Daarnaast speelt duurzaamheid een grote rol in Nederland en in de grotere Twentse steden. Bedrijven willen bezuinigen op energiekosten en verruilen oudere panden daarom vaak voor nieuwere, maar in Oldenzaal speelt duurzaamheid vrijwel geen rol. Ook Het Nieuwe Werken waarbij de vloeroppervlakte per werknemer zou dalen speelt vrijwel geen rol bij de vraagdaling in Oldenzaal. Wel is er een zekere tweedeling op de kantorenmarkt in Oldenzaal waar te nemen waarbij veelal verouderde panden minder snel in gebruik worden genomen dan nieuwere panden. Ten derde wordt in hoofdstuk drie de vraag gesteld wat er op dit moment al gedaan wordt aan de leegstand van kantoren. Hier wordt een overzicht gegeven van wat er zoal op landelijk niveau wordt gedaan, maar de nadruk ligt hier op wat er in Oldenzaal gedaan wordt. Het blijkt dat de gemeente grondprijzen van onbebouwde grond bewust marktconform en eerder hoog dan laag houdt om revitalisatie van bestaande locaties financieel aantrekkelijker te maken. Ook wordt er voor gezorgd dat verloedering en verval van bedrijfs- en kantoorpanden beperkt blijft doordat de gemeente onderhoud van voortuinen en voorgevels verplicht heeft gesteld net als lidmaatschap van de vereniging van eigenaren bij commercieel vastgoed dat verval tegengaat. Vanuit de markt worden huurprijzen inmiddels wel verlaagd en ook worden er geen nieuwe panden meer gebouwd als er geen contracten zijn van minstens tien jaar met gebruikers. De conclusie van het onderzoek is een plan met maatregelen voor de stakeholders bij de kantorenleegstand in Oldenzaal. Hierin wordt onder meer geadviseerd om een bedrijfs- en kantorenfonds op te richten en om de overgang van de bouwsector van nieuwbouw naar renovatie en verduurzaming te faciliteren door middel van gezamenlijke initiatieven waarbij kennis en vaardigheden worden ontwikkeld.
Item Type:Essay (Bachelor)
Faculty:BMS: Behavioural, Management and Social Sciences
Subject:85 business administration, organizational science
Programme:Business Administration BSc (56834)
Link to this item:http://purl.utwente.nl/essays/63684
Export this item as:BibTeX
EndNote
HTML Citation
Reference Manager

 

Repository Staff Only: item control page